TODO LO QUE DEBES SABER SOBRE LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO
La extinción de un condominio implica la disolución de la propiedad en común de un bien inmueble, en la cual dos o más personas son copropietarias. Este proceso puede surgir por diversas razones, como la voluntad de los copropietarios de dividir la propiedad, una herencia, o incluso desacuerdos entre los titulares. La extinción de un condominio tiene efectos legales y fiscales significativos, y el Código Civil español ofrece varias vías para llevarla a cabo, con diferentes implicaciones según el contexto y la relación entre los copropietarios. A continuación, exploraremos las principales formas de extinguir un condominio, los procedimientos y las consecuencias que conllevan.
- ¿Qué es un condominio?
El condominio es una figura jurídica en la cual dos o más personas son copropietarias de un bien, generalmente un inmueble, y, por tanto, comparten derechos y obligaciones sobre el. En un condominio, los derechos de cada copropietario están delimitados por su porcentaje de participación en la propiedad. Este porcentaje puede haber sido adquirido por compra, donación, herencia o cualquier otro medio de adquisición de derechos de propiedad. La situación de copropiedad no necesariamente es permanente; De hecho, el artículo 400 del Código Civil permite a cualquiera de los copropietarios solicitar la división del bien común en cualquier momento, dando lugar a su extinción.
- Formas de extinguir un condominio.
La extinción del condominio se puede realizar de varias formas, y cada una tiene sus propias características y efectos fiscales y legales. A continuación, se detallan los métodos más comunes para extinguir un condominio en España:
2.1 Extinción por acuerdo entre las partes:
La forma más sencilla y menos conflictiva de extinguir un condominio es mediante el acuerdo voluntario entre las partes. En este caso, los copropietarios negocian entre ellos y deciden cómo se va a dividir o disolver la propiedad. Existen dos opciones principales:
- Adjudicación de la propiedad a uno de los copropietarios: Uno de los copropietarios adquiere la totalidad del bien, compensando económicamente al resto de los copropietarios por su parte proporcional. Este acuerdo se formaliza en una escritura pública de extinción de condominio ante un notario, y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. A efectos fiscales, esta operación está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero se encuentra exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Venta a un tercero: Los copropietarios pueden optar por vender la propiedad a un tercero, repartiendo el dinero obtenido según sus porcentajes de participación. Esta opción es especialmente útil cuando ninguno de los copropietarios desea quedarse con el bien en exclusiva o cuando existen desacuerdos sobre el uso de la propiedad.
2.2 División material del bien:
En algunos casos, es posible realizar una división material del bien, es decir, dividir parcialmente la propiedad para que cada copropietario obtenga una parte específica e independiente. Esto suele ser posible en propiedades de gran tamaño, como terrenos o edificios que pueden segregarse en varias unidades. Sin embargo, esta división debe cumplir con la normativa urbanística y contar con la autorización del ayuntamiento correspondiente.
Es importante señalar que la división del bien requiere de una licencia de segregación, y en algunas comunidades autónomas, puede estar sujeta al pago de impuestos. Una vez realizada la división, cada copropietario recibe un título independiente sobre su parte de la propiedad, lo que supone la extinción del condominio inicial.
2.3 Extinción por laudo arbitral o resolución judicial:
Si los copropietarios no logran llegar a un acuerdo, cualquiera de ellos puede solicitar la extinción del condominio mediante una demanda judicial. Este procedimiento está contemplado en el artículo 400 del Código Civil, que permite a cualquier copropietario pedir la división de la cosa común. El juez evaluará la situación y puede ordenar la venta del bien en subasta pública, distribuyendo el dinero entre los copropietarios de acuerdo con sus respectivas participaciones.
Este proceso judicial es una vía útil en casos de desacuerdo irreconciliable. Además, es común en situaciones de herencia cuando los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre la división de la propiedad.
2.4 Extinción por consolidación de la propiedad:
La extinción del condominio también puede darse por la consolidación de la propiedad en una sola persona, cuando uno de los copropietarios adquiere la totalidad de las participaciones de los demás. Esto puede ocurrir de forma gradual, a medida que un copropietario compra las participaciones del resto, o de forma inmediata, mediante la compra conjunta. Esta modalidad es muy similar a la extinción por acuerdo, pero en este caso, el copropietario no compensa a los demás, sino que les compra su parte.
Una vez que la propiedad queda en manos de una sola persona, el condominio queda automáticamente extinguido. A nivel fiscal, esta operación está sujeta a impuestos como el ITP o el IAJD, dependiendo de las circunstancias.
2.5 Extinción del condominio por expropiación forzosa:
Otra forma de extinguir un condominio es a través de la expropiación forzosa, aunque es menos común. Esta situación puede darse cuando la Administración Pública decide expropiar el bien para realizar una obra pública o llevar a cabo un proyecto de interés social. En este caso, los copropietarios recibirán una compensación económica proporcional a su participación en la propiedad.
- Consecuencias fiscales de la extinción del condominio.
La extinción del condominio tiene diversas implicaciones fiscales que varían según la forma en que se lleva a cabo. En general, la extinción de condominio suele estar exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya que no se considera una transmisión, sino una redistribución de derechos. Sin embargo, sí está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), especialmente si se formaliza mediante escritura pública.
Además del IAJD, en caso de que se realicen pagos en efectivo para compensar a otros copropietarios, esto puede estar sujeto a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), especialmente si alguno de los copropietarios obtiene una ganancia patrimonial al recibir una cantidad mayor a su aportación inicial. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para entender las posibles implicaciones de cada forma de extinción en cada caso específico.
- Ventajas y desventajas de la extinción del condominio.
La extinción de un condominio tiene ventajas significativas, como la simplificación de la titularidad y el ahorro de posibles conflictos futuros entre copropietarios. También permite a los copropietarios disponer libremente de su parte sin depender de la voluntad de otros.
Por otro lado, la extinción de un condominio puede ser un proceso complejo, especialmente cuando se requiere de una división judicial o cuando el bien no es fácilmente divisible, siendo muy recomendable contar con la ayuda y asesoramiento de un abogado especializado en extinciones de condominios.
Conclusión.
La extinción de un condominio es un proceso que permite a los copropietarios disolver la propiedad compartida de un bien inmueble de diferentes formas: por acuerdo mutuo, por laudo arbitral o resolución judicial, mediante división material, consolidación de la propiedad o, en casos excepcionales, expropiación forzosa. Cada forma de extinción conlleva sus propias características legales y fiscales, por lo que es esencial evaluar las opciones y, en caso necesario, contar con el asesoramiento de un profesional.
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