CÓMO DEFENDERSE DE UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Nueva Jurisprudencia
En nuestro anterior artículo explicamos qué son las ejecuciones hipotecarias y cómo están afectado a millones de familias en España que se ven obligadas a perder su vivienda y hogar debido a que no pueden continuar pagando el préstamo hipotecario por el elevado coste que supone.
Ante la avalancha judicial de procedimientos de ejecución hipotecaria que se están presentando en los Juzgados españoles, los pronunciamientos judiciales se están produciendo a diario en todo el territorio nacional, actualizando la jurisprudencia fijada en esta materia y creando una serie de novedades que pueden resultar muy útiles.
Recordemos que, una ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial por el que, el prestatario pierde su vivienda debido a la falta de pago de la cuota hipotecaria, pasando la misma a ser propiedad de la entidad bancaria.
Existen varias fórmulas y alternativas para evitar la ejecución hipotecaria, pero en el presente artículo mencionaremos únicamente aquellos supuestos en los que ya es demasiado tarde adoptar cualquier acción preventiva y la entidad bancaria interpone la demanda de ejecución.
Para estos casos en los que el Banco decide reclamar judicialmente, los Juzgados están estableciendo nuevas reglas para proteger y defender a los prestatarios:
Existencia de cláusulas abusivas:
Los préstamos hipotecarios anteriores al año 2019 están repletos de cláusulas abusivas y nulas que afectan de diversos modos a los prestatarios (comisión de apertura, intereses de demora, cláusula suelo, gastos hipotecarios, vencimiento anticipado, etc.).
La existencia de cláusulas abusivas, es uno de los motivos por el que los Juzgados en toda España se han visto obligados a establecer una serie de medidas que protejan a los prestatarios con la finalidad de no crear una situación de inferioridad respecto a las entidades bancarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria.
El valor de media que puede recuperar un prestatario que tenga cláusulas abusivas en su hipoteca, entre ellas: Comisión de apertura, vinculación obligatoria de seguros, cláusula suelo y gastos hipotecarios; puede superar fácilmente los 20.000 euros.
Lo que se venía entendiendo por los Juzgados es que, la cantidad económica calculada conforme a la aplicación de cláusulas abusivas que, había sido pagada durante la vida del préstamo hipotecario por el prestatario a favor del banco, tenía que ser descontada a favor del prestatario en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, esta situación parece que está cambiando y ahora la existencia de cláusulas abusivas puede directamente suspender la ejecución tal y como ha sucedido en el Juzgado de Primera Instancia a Instrucción número 5 de Avilés.
Esta circunstancia es muy importante, ya que no es lo mismo ejecutar una vivienda para cubrir una deuda de 100.000 euros que una deuda de 85.000 euros, o menos, puesto que en el caso de que exista remanente, se entregará al prestatario.
Existencia de menores en el domicilio:
Una vez concluida la ejecución hipotecaria, la titularidad de la vivienda pasará a ser de la entidad bancaria. Desde ese momento, el prestatario ya no será propietario y deberá abandonar el domicilio junto con las personas que lo habitan, salvo que durante el propio procedimiento de ejecución hipotecaria o con carácter posterior, se haya llegado a un acuerdo con la entidad bancaria para ofrecer una dación en pago con el condicionante de establecer un alquiler social por una duración determinada.
En aquellos supuestos en los que el prestatario ejecutado esté obligado a irse de la vivienda y no abandone el domicilio de forma voluntaria en el plazo acordado, la entidad bancaria iniciará un segundo procedimiento: El desahucio.
Es precisamente en este segundo procedimiento donde se ha pronunciado el Tribunal Supremo recientemente (julio 2023), para anular una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, estableciendo que: “No se puede desahuciar sin medidas efectivas para proteger a los menores”.
Somos conscientes de que este aspecto no es una solución a largo plazo, pero sí que puede ser una pequeña alternativa para aquellas familias que pierden su domicilio y tienen menores de edad vulnerables a su cargo.
Mientras tanto, habrá que esperar a que nuestros Juzgados maticen lo que se entiende por “Medidas de protección efectivas”.
En definitiva, ¿Cuál es la mejor defensa ante un procedimiento de ejecución hipotecaria?
No existe una fórmula mágica que se pueda aplicar de forma análoga a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria ya que cada asunto es diferente. Sin embargo, lo que sí podemos afirmar es que tratar este tipo de asuntos con carácter preventivo es mucho más eficaz debido a que las opciones de defensa y de negociación son muy superiores que una vez iniciado el procedimiento por parte de la entidad bancaria.
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