¿CÓMO RECLAMAR VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS? GUÍA COMPLETA 2025

Cuando adquirimos una vivienda, esperamos que esté en condiciones óptimas para vivir. Sin embargo, en ocasiones pueden aparecer defectos ocultos que afectan su habitabilidad o valor. Estos se conocen como «vicios ocultos». Reclamar por ellos es un derecho del comprador, pero el proceso puede ser complejo.

Nuestro Despacho de Abogados en Murcia cuenta está altamente especializado en reclamaciones por vicios ocultos En este artículo, exploraremos qué son los vicios ocultos, cómo identificarlos, los plazos legales y los pasos para efectuar un reclamo exitoso.

¿Qué son los vicios ocultos en viviendas?

Los vicios ocultos son defectos graves en una propiedad que:

1. No eran aparentes al momento de la compra: No se pueden detectar con una inspección visual o razonable.
2. Afectan la habitabilidad o el uso de la vivienda: Por ejemplo, problemas estructurales, humedades graves o instalaciones defectuosas.
3. Eran preexistentes al momento de la compra: Deben haber estado presentes antes de que el comprador tomara posesión del inmueble.

La legislación aplicable varía según el país. En España, el Código Civil regula los vicios ocultos en los artículos 1484 y siguientes.

¿Cómo identificar los vicios ocultos en una vivienda?

Aunque algunos defectos son evidentes, como una grieta visible, los vicios ocultos suelen requerir un análisis más profundo. Para identificarlos:

• Contrata a un profesional: Un arquitecto técnico o un perito puede realizar una inspección detallada.
• Revisa las instalaciones: Problemas en el sistema eléctrico, de fontanería o de calefacción pueden indicar defectos ocultos.
• Analiza el estado estructural: Fisuras, hundimientos o humedad excesiva pueden ser signos de problemas más graves.

Plazos legales para reclamar vicios ocultos en viviendas:

El plazo para reclamar depende del marco legal de cada país. En España, el comprador tiene:

1. 6 meses desde la entrega de la vivienda: Este es el plazo general para reclamar al vendedor por vicios ocultos según el Código Civil.
2. 10 años para defectos estructurales: La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un plazo mayor para problemas que afectan a la estructura de la vivienda.

Es importante actuar rápidamente y documentar cualquier problema tan pronto como sea detectado.

Pasos para reclamar vicios ocultos:

1. Documenta los defectos: Toma fotografías, videos y realiza un informe pericial para tener evidencia de los problemas.
2. Contacta al vendedor: Notifica al vendedor por escrito sobre los defectos detectados, preferiblemente mediante burofax o correo certificado. Incluye una descripción detallada de los problemas y solicita una solución.
3. Busca una solución amistosa: En muchos casos, el vendedor puede estar dispuesto a reparar los defectos o compensar al comprador.
4. Inicia un proceso legal si es necesario: Si el vendedor no responde o se niega a solucionar el problema, puedes presentar una demanda judicial. Para ello:
   • Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
   • Presenta toda la documentación recopilada como evidencia.
5. Considera la mediación o el arbitraje: Estas alternativas pueden ser menos costosas y más rápidas que un juicio.

Posibles soluciones y compensaciones:

Si el tribunal determina que existen vicios ocultos, el comprador puede optar por:

• Resolución del contrato: Devolver la vivienda y recibir el reembolso total del precio pagado.
• Rebaja en el precio: Mantener la vivienda, pero recibir una compensación por los defectos.
• Reparación de los defectos: El vendedor puede ser obligado a cubrir los costos de las reparaciones.

Consejos para prevenir problemas:

1. Realiza una inspección previa exhaustiva: Antes de comprar, contrata a un profesional para evaluar el estado del inmueble.
2. Solicita garantías: En el caso de viviendas nuevas, la LOE establece garantías obligatorias de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto.
3. Revisa el contrato de compraventa: Asegúrate de que no incluya cláusulas que limiten tu derecho a reclamar.

Conclusión

Reclamar por vicios ocultos en una vivienda puede ser un proceso tedioso, pero es un derecho fundamental del comprador. Conocer la legislación aplicable, actuar rápidamente y recopilar la evidencia adecuada son claves para lograr una resolución favorable. Si te encuentras en esta situación, no dudes en buscar asesoramiento profesional para proteger tus derechos y asegurar que la vivienda que adquiriste cumple con lo prometido.

Si has comprado una vivienda nueva o de segunda que presenta vicios ocultos, contacta con Cerezo Abogados, expertos en reclamaciones de vicios ocultos en Murcia, en el teléfono 606778796 o en el correo electrónico info@cerezoabogados.com