ORDEN DE DEMOLICIÓN Y RESTITUCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA: CÓMO GANAR EL PROCEDIMIENTO CONTRA LA ADMINISTRACIÓN
La orden de demolición en España es una herramienta administrativa de gran relevancia, utilizada para regularizar el orden urbanístico y salvaguardar la seguridad pública. Este acto, de naturaleza coercitiva, se fundamenta en la legislación urbanística y en diversas normativas de urbanismo específicas de cada municipio, con el propósito de garantizar el correcto uso del suelo y la planificación territorial. El presente artículo examina detalladamente los aspectos legales y procedimientos técnicos asociados a la orden de demolición en el contexto español, así como el argumento de defensa más utilizado para conseguir salir victorioso frente a la Administración Pública.
Fundamentación Legal:
La orden de demolición nace y se encuentra arraigada en la legislación urbanística española, compuesta por una amalgama de leyes estatales y por una amplia normativa autonómica y local. Estas normativas, establecen las bases para la regulación del suelo y la planificación territorial, y facultades para las autoridades locales a la hora de emitir órdenes de demolición.
Causas y Tipos de Orden de Demolición:
- Incumplimiento de la Normativa Urbanística: Las construcciones que se erigen sin los permisos pertinentes, que infringen normas de parcelación, usos incompatibles con el planeamiento, o que exceden parámetros de altura y volumen, constituyen causales comunes para la emisión de una orden de demolición.
- Riesgo para la Seguridad Pública: La existencia de construcciones con defectos estructurales, daños significativos o condiciones insalubres que representen un peligro inminente para la seguridad pública motiva la adopción de medidas de demolición.
- Protección del Patrimonio: La preservación del patrimonio cultural y arquitectónico puede llevar a la orden de demolición de construcciones que amenacen áreas históricas o protegidas.
Procedimiento Administrativo:
- Iniciación del Proceso: La autoridad competente, tras constatar el incumplimiento de la normativa, iniciará el proceso de sanción pecuniaria (multa) así como la restitución de la legalidad urbanística (demolición) notificando al propietario afectado. Esta notificación incluirá la descripción detallada de las irregularidades y otorgará un plazo para la presentación de alegaciones.
- Alegaciones y Recursos: El propietario tiene la oportunidad de presentar alegaciones, respaldadas por asesoramiento legal, durante el plazo concedido. Durante la tramitación del procedimiento, se podrán interponer recursos administrativos y judiciales para tratar de extinguir la responsabilidad y detener la orden de demolición.
- Ejecución de la Demolición: Si las alegaciones son desestimadas en vía administrativa y en vía judicial, o no se llega a un acuerdo, la autoridad competente procederá a la ejecución de la orden de demolición. Los costes asociados a este proceso correrán a cargo del propietario, junto con la imposición de la correspondiente multa dineraria.
Cómo ganar a la Administración y paralizar la Orden de Demolición:
Uno de los principales motivos de defensa y por el que más casos urbanísticos se ganan contra la Administración Pública es la prescripción de los hechos.
Si tomamos como referencia el plazo fijado en la Región de Murcia, el artículo el artículo 294 de la Ley 13/2015 de la LOTURM juega un papel fundamental en estos procedimientos:
- Con carácter general las infracciones urbanísticas muy graves y graves prescribirán a los cuatro años y las leves al año.
- Las infracciones que afecten a sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos y espacios naturales especialmente protegidos prescribirán a los ocho años, sin perjuicio de la imprescriptibilidad de las facultades de la Administración para exigir la restauración de la legalidad urbanística infringida y de la acción penal que pudiera ejercitarse.
- El plazo de prescripción comenzará a computarse desde la fecha en que se hubiera cometido la infracción o, si esta fuera desconocida, desde la fecha en que hubiera podido incoarse el procedimiento sancionador cuando aparezcan signos exteriores que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.
- Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquella nunca comenzará a computar antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos.
- En las infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la de finalización de la actividad o la del último acto en que la infracción se consuma. Es infracción urbanística continuada la actividad consistente en la repetición de actos análogos cuando todos ellos tengan una unidad de objetivo dentro del mismo ámbito territorial.
- Se presume que los actos de parcelación ilegal son, en todo caso, infracciones continuadas.
- A efectos de prescripción de infracciones relativas a obras de edificación, el plazo comenzará a computarse desde que las obras estuvieran dispuestas para su destino o la que resulte de la comprobación de esta circunstancia por el ayuntamiento.
- Las sanciones impuestas por infracciones urbanísticas prescribirán a los cuatro años desde que sean firmes.
El sentido literario del ordinal 3 del precitado artículo es muy claro. El plazo de prescripción de 4 años comienza a contar desde el momento en el que se comete la infracción o desde que el Ayuntamiento puede tener conocimiento de ello por la existencia de signos exteriores.
Acreditar las anteriores circunstancias será un aspecto clave para ganar el procedimiento. Concretamente, se tendrá que demostrar que han pasado más de 4 años desde que se cometió la infracción o que el Ayuntamiento pudo haber tenido conocimiento de la comisión de la infracción.
Conclusión:
La orden de demolición en España, es una medida coercitiva que se encuentra regulada en la normativa urbanística. La correcta aplicación de los procedimientos legales es crucial para garantizar la efectividad de esta herramienta, sin embargo, en numerosas ocasiones la Administración Pública inicia este tipo de procedimiento sobre propietarios cuya infracción urbanística ha prescrito, por lo que el procedimiento debe ser archivado.
Contar con la protección de los derechos que la normativa ofrece a los propietarios es esencial en este proceso. Nuestros abogados especializados en derecho urbanístico podrán asistirle en la preparación de alegaciones sólidas, la evaluación de la legalidad de la orden de demolición y la exploración de alternativas legales. Puede contactar con nuestro equipo en el teléfono 606 77 87 96 o en el correo electrónico info@cerezoabogados.com